• Soy propietario de un piso, ¿que opciones tengo para ponerlo a nombre de mi hijo?

    Soy propietario de un piso, ¿que opciones tengo para ponerlo a nombre de mi hijo?

    11 de Octubre de 2018

    ¡La de veces que habrá entrado una persona en el despacho preguntando lo que hay que hacer para darle un piso a un hijo! Y es que hay varias formas de hacerlo, pero no todas son igual de ventajosas tanto para el que da el inmueble como para el que lo recibe. 

    Que hay que pagar impuestos está claro, elijamos la opción que elijamos. Este es uno de los principales condicionantes de los padres que quieren poner un inmueble a nombre de un hijo. En resumidas cuentas, estas son las alternativas: la donación, la compraventa y la herencia. 

    Tenemos la opción de donárselo. Como en España no se paga igual en todo el territorio (porque los Impuestos de Donaciones y Sucesiones y el Impuesto de Transmisiones patrimoniales están cedidos a las comunidades autónomas), habrá que estar atento al tipo impositivo, bonificaciones, reducciones a la base imponible y demás de la comunidad donde radique la vivienda para ver si es conveniente hacer una donación. Además, habrá que tener en cuenta que, a pesar de ser una transmisión a título gratuito, puede tributar como incremento de patrimonio en el IRPF del donante, extremo este muy importante. Otro impuesto que le correspondería pagar al donante sería la plusvalía municipal.

    Otra alternativa sería vender el inmueble al hijo. En cuyo caso estaríamos ante una compraventa pura y dura en la que se entrega el piso a cambio de un precio. En este caso, el comprador (el hijo) debería pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales onerosas, y el vendedor (el padre) la plusvalía municipal y el incremento de patrimonio (si lo hubiera).

    Por último, el padre podría dejar el inmueble al hijo en su testamento. Es la opción más económica. El padre se ahorraría la plusvalía municipal, el incremento de patrimonio en el IRPF y, probablemente, el hijo no tendría que pagar Impuesto de Sucesiones (aunque esto dependerá de cada comunidad autónoma), pero asumiría la plusvalía municipal. El principal inconveniente de esta opción es que hasta que muera el padre (o los padres, dependiendo de la situación familiar), el hijo no recibiría el piso en propiedad.

    De todas estas opciones le hablará el notario que elija, quien se encargará de redactar la escritura pública de la donación, la compraventa o el testamento (según decidas). También podrás liquidar en su nombre vía online los impuestos que correspondan y presentar las copias electrónicas que sean precisas en los organismos correspondientes, por ejemplo, en el registro de la 

  • Hacienda penaliza a quien vende barato

    Hacienda penaliza a quien vende barato

    9 de Octubre de 2018

    Si has comprado o heredado una casa a un precio “chollo”, Hacienda te penaliza al exigirte pagar más de ITP o Impuesto de Sucesiones. Pero si has vendido “barato” un piso, el fisco también te castiga. ¿Cómo? Obliga a los contribuyentes a tributar por una ganancia patrimonial en su IRPF superior a la declarada, porque considera que el valor de escritura no es el de mercado.

    Cuando se vende una casa, el vendedor debe declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial obtenida, por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Éste último, es el efectivamente satisfecho en la operación, salvo que sea inferior al de mercado. Y para comprobar si hay diferencia de precio, Hacienda se basa en los valores comprobados por las Comunidades Autónomas a los contribuyentes, que han comprado o heredado un inmueble a unprecio inferior al que estima la CCAA correspondiente. Y ello, para cobrarles más ITP o Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

    José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, aclara la situación con un ejemplo. Si un contribuyente vendió por 150.000 euros, pero este valor ha sido comprobado en el ITP del comprador, y se ha fijado en 250.000 euros, éste es el valor por el que el que Hacienda considera que debió declararse la compraventa del inmueble también en el IRPF.

    Por tanto, el comprador tendrá que pagar más ITP y el vendedor tendrá que pagar más IRPF porque la ganancia patrimonial será mayor, según Hacienda. “Y todo ello, porque considera que el inmueble tiene un valor de mercado superior al de escritura. En definitiva, por haber vendido ‘barato’”, señala el abogado.

    Puede hacerlo, pero no de forma automática y generalizada, según José María Salcedo. La razón es que el valor a declarar en el ITP y en el IRPF es distinto. En el primero, es el valor real del inmueble, y en el segundo, el valor de transmisión se corresponde con el valor de mercado (si es superior al satisfecho). Y valor real y valor de mercado no sonsiempre lo mismo.

    “Ambos valores, aunque equivalentes, no son plenamente asimilables, ni en todos los casos. Y es que, aunque en principio el valor de mercado de un inmueble debiera reflejar lo que éste vale en realidad, no siempre será así. El valor de mercado se ve continuamente afectado por la oferta y la demanda existente”.

    Por ello, Salcedo asegura que el técnico competente de la Agencia Tributaria deberá justificar en cada caso que el valor real extraído de la comprobación de valores de ITP realizada, se corresponde con el valor de mercado del inmueble.

    “Esto será especialmente necesario cuando el valor real en el ITP se haya determinado utilizando alguno de los métodos de comprobación de los previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria que, por su metodología, no tienen en cuenta las circunstancias específicas de cada inmueble (coeficientes sobre el valor catastral y precios medios en el mercado, por ejemplo)”, añade.

    Con todo, el contribuyente al que Hacienda exija pagar más de IRPF podrá solicitar la tasación pericial contradictoria y, por consiguiente, pedir la suspensión de la deuda tributaria, mientras recurre.

    Qué puede hacer el contribuyente afectado

    En estos casos, Hacienda notificará normalmente al contribuyente el inicio de un procedimiento de comprobación limitada. Y es que dentro de estos procedimientos es posible llevar a cabo actuaciones concretas de comprobación de valores. No obstante, en el procedimiento de comprobacion limitada la Administración no puede llevar a cabo actuaciones fuera de las oficinas de la Administración Tributaria. Entonces, ¿cómo llevar a cabo la obligatoria visita del perito requerida en estis casos?

    Dicho procedimiento concluirá con una liquidación, que es la que podrá recurrir el contribuyente, primero ante el TEAR y, si hiciera falta, ante el Tribunal Superior de Justicia competente.

    Salcedo aconseja que el contribuyente recurra, porque la comprobación de la ganancia patrimonial obtenida se basa en las valoraciones hechas en expedientes de comprobación de valores, que están siendo masivamente anuladas en los Tribunales, tanto judiciales como administrativos.

    Además, hay que recordar que la visita del perito al inmueble comprobado es obligatoria y dicha valoración debe estar motivada e individualizada. “No recurrir estas valoraciones y darlas por buenas (tanto el comprador en su ITP, como el vendedor en su IRPF), supone hacerle un auténtico regalo a Hacienda”, sentencia Salcedo.


  • Ojo si vas a vender tu piso: necesitas el consentimiento de tu cónyuge no propietario si es la vivie

    Ojo si vas a vender tu piso: necesitas el consentimiento de tu cónyuge no propietario si es la vivie

    4 de Octubre de 2018

    Cuando la casa que se quiere vender es ganancial o se adquirió en proindiviso se necesita el consentimiento de ambos cónyuges para llevar a cabo esta operación. Pero, aunque parezca mentira, también se necesita el consentimiento, o autorización judicial, de ambos si la vivienda habitual es propiedad sólo de uno de los esposos.

    Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, comenta una reciente resolución de la Dirección General de Registros y Notariado (DGRN) que establece que el artículo 1.320 del Código Civil supone un límite a la libertad de disponer del inmueble del cónyuge que es propietario exclusivo de la casa familiar. Y esta limitación se debe a que la legislación protege los intereses familiares, es decir, considera que éstos son superiores a los intereses individuales de los cónyuges. Eso sí, esta resolución afecta al matrimonio casado por lo civil o por la iglesia.

    Dicho precepto legal pretende salvaguardar la vivienda familiar evitando malas prácticas, como la arbitrariedad o la mala voluntad del cónyuge propietario. Y el Tribunal Supremo avala esta misma posición defendiendo la protección de la vivienda familiar. No obstante, debe tenerse en cuenta que el invocado artículo resultará aplicable normalmente cuando no exista una situación de crisis matrimonial, pues de lo contrario lo habitual es que entre en juego el artículo 96 del Código Civil relativo al uso de la vivienda en caso de separación o divorcio.  

    “Una parte de la doctrina del Tribunal Supremo considera que en el fondo de la norma se encuentra el principio de igualdad, que se proyecta tanto en el consenso para la elección de la vivienda como en el control de ambos cónyuges para su conservación”, señala Salcedo.

    Por eso el Supremo insiste en que el consentimiento que debe dar el cónyuge no titular constituye una medida de control para dar el visto bueno a la venta del inmueble propiedad del otro cónyuge. “Es decir, aquél tolera o concede su aprobación a un acto realizado por éste en el que no es parte”, añade el abogado.

    Y es que en caso de no haya consentimiento, la venta de la casa podría anularse. ¿y cómo? El notario debe preguntar al vendedor si el inmueble que se transmite constitue su vivienda habitual. En tal caso, no debe autorizar la firma de la transmisión sin el consentimiento presencial o mediante un poder notarial del cónyuge no propietario. No obstante, en caso de producirse la venta ante notario sin el debido consentimiento, será el registrador de la propiedad el que deniegue la inscripción del inmueble a favor del nuevo propietario.

    Pero Salcedo asegura que, viendo la finalidad de esta exigencia legal, no sólo se necesitará consentimiento para la venta de una casa, aunque la finalidad de la venta sea obtener el dinero suficiente para adquirir a continuación otro inmueble más amplio, mejor situado o más conveniente, sino también para las transmisiones gratuitas, como la donación, o para disponer sobre cualquier otro derecho sobre la vivienda.


  • Cómo serán los pisos del futuro: edificios con salas infantiles o gourmet

    Cómo serán los pisos del futuro: edificios con salas infantiles o gourmet

    4 de Octubre de 2018

    Que la sociedad evoluciona a marchas forzadas es obvio. Y que nuestro entorno y nuestras necesidades cambian con esas evoluciones, también. Por eso, las viviendas ideadas en los años 50 no tienen nada que ver con las pensadas en los 80 ni tampoco, con las promociones que se construyen actualmente, que tienen la vista puesta en el futuro.

    Atrás quedaron las viviendas plurifamiliares con nulos espacios comunesen los que los vecinos pudieran compartir vivencias: hemos pivotado de las construcciones con patios para los vecinos, a las que disponen de piscina, zonas ajardinadas y canchas de tenis y pádel.

    Y ahora, la arquitectura y los diseñadores dan un paso más allá, eso demuestra por ejemplo, lo que ha diseñado Virginia Gasch, a través de su estudio VG living, para la promotora Vía Célere en el barrio de Villaverde (Madrid). Allí se han previsto desde un gimnasio a la última, pasando por un salón de belleza, una casa para invitados, una zona gourmet e incluso, un innovador espacio de juegos infantiles. Todo pensado para resolver las necesidades de las viviendas, para facilitar su día a día.

    Porque, ¿cuántas veces has querido organizar una fiesta en casa y no tenías suficiente espacio? ¿y el cumpleaños de los niños? Es por eso que los nuevos edificios apuestan por equiparse de dotaciones para resolver estas demandas: “Es una tendencia al alza, se trata de aportar mayor valor a los residentes y por eso se ofrecen estos novedosos servicios: garajes de diseñocon iluminación LED; la ‘guest house’, que permite a los propietarios poder alojar a invitados dentro del conjunto residencial... Se trata de dotar a las promociones de espacios funcionales que resuelvan las necesidades de los clientes”, explica Gasch.

    Pero, ¿asistimos a una moda o es algo que ha venido para quedarse? “Una tendencia clara de la sociedad es la falta de tiempo, ya vivan solas, en pareja o en familia. Vía Célere está apostando por conseguir que todas estas personas dispongan de múltiples funcionalidades en su misma comunidad para ahorrar tiempo de desplazamientos a sus clientes. Además, las calidades de estos espacios invitan a su uso, incluso por encima de otras opciones que puedan encontrar fuera de la comunidad. Es el caso de los gimnasios, la sala de estudio o de las salas infantiles, que además, aportan a los padres la seguridad de que sus hijos están en un entorno conocido y protegido”, añade la interiorista.

    Foto: Vía Célere

    Otra tendencia es la de optimizar el espacio destinado a la intimidad en la vivienda particular: si dispone de un espacio en tu residencia para celebrar reuniones o alojar invitados, te permite ampliar el uso que das a las habitaciones en tu casa.

    Para que estos nuevos espacios funcionen deben, por un lado, resolver las necesidades del residente y además, su diseño debe estar cuidado. No todo vale: de ahí por ejemplo que en la sala gourmet de esta promoción se encuentre todo lo necesario para celebrar un evento (cocina, micro, vitrocerámica, nevera, lavavajillas, zona de almacenaje...). También, la zona infantil de juegos, diseñada como una nave espacial, está pensada para que los niños y adolescentes no quieran salir de ella, con lo último en juegos y además, una zona de estudio más tranquila, donde pueden recibir, por ejemplo, clases particulares.


  • ¿Cuantos años es mejor firmar en un contrato de alquiler?

    ¿Cuantos años es mejor firmar en un contrato de alquiler?

    3 de Octubre de 2018

    La duración del arrendamiento de una vivienda se pacta libremente por el casero y el inquilino. Lo normal actualmente es firmar por un año con la posibilidad de prorrogarlo voluntariamente hasta sumar tres años. Por eso, también se puede firmar un contrato por tres años directamente. Lo único que cambia son los derechos y obligaciones de ambas partes.

    Con la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2013, las prórrogas de los contratos obligatorias para el casero pasaron de cinco a tres años. Y el casero sólo puede interrumpir estas prórrogas una vez transcurrido el primero año de alquiler y si necesita la casa para uso propio o para familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para el cónyuge en el caso de una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

    Con el fin de buscar más seguridad, cada vez hay más caseros e inquilinos que optan por firmar contratos de tres años. pero ¿qué suponen los tres años para el propietario y el arrendatario? Pelayo de Salvador, socio del despacho DeSalvador Real Estate Lawyers, responde a esta pregunta:

    Cómo afecta al arrendador la duración inicial de tres años

    La parte positiva es que supone más estabilidad porque el inquilino se compromete a permanecer en el piso al menos tres años. en caso de que éste quiera marcharse antes de los tres años, el casero puede cobrarle más indemnización que si se hubiera firmado por un año prorrogable.

    Además, la posibilidad de desahuciar al inquilino en caso de incumplimiento se mantiene intacta.

    Por el contrario, el casero debe renunciar a reclamar la casa para uso propio. Sólo podrá hacerlo cuando entra en funcionamiento la prórroga del contrato.

    Cómo afecta al arrendatario

    Puede negociar una bajada del precio del alquiler al asegurar al inquilino que durante, al menos, tres años recibirá todos los meses una renta. el inquilino también tendrá mayor estabilidad y más tranquilidad, porque el casero no reclamará la casa para uso propi.

    Además, el inquilino tiene derecho de desistir del contrato una vez transcurridos los seis primeros meses, por lo que el plazo no le obliga a su cumplimiento íntegro.

    La parte negativa para el inquilino es que en caso de marcharse de la casa antes de los tres años, tendrá que pagar una mayor indemnización al casero. No obstante, el inquilino siempre puede negociar a la baja el importe del desistimiento con el casero

  • ¿me puedo permitir comprar una casa?

    ¿me puedo permitir comprar una casa?

    12 de Enero de 2018

    En muchos puntos de nuestra geografía es más barato pagar las cuotas de una hipoteca que abonar la renta mensual de un alquiler.

    Es por eso que algunas familias se plantean si ha llegado el momento de comprar una casa en propiedad y dejar de tirar el dinero. Sin embargo, como apuntan desde el comparador financiero HelpMyCash.com, para tomar esta decisión es muy importante que tengas en cuenta otros aspectos. Hay más cuestiones a tener en cuenta además de lo que vas a pagar cada mes.

    Tener ahorros, fundamental para comprar una casa

    Por ejemplo, muchos potenciales compradores olvidan que los bancos no suelen financiar el 100 % del precio de la vivienda a adquirir. En general, si pides una hipoteca, esta cubrirá un máximo del 80 % del valor de tasación o de compraventa del inmueble (el más bajo de los dos). Por lo tanto, deberás tener ahorrado el 20% restante para poder efectuar la compra.

    Además, también necesitarás una suma importante de dinero para hacer frente a los gastos de constitución de la hipoteca. Y a los de compraventa. Nos referimos a los de notaría, registro, gestoría, impuestos, etcétera. Se considera que la suma de todos estos costes puede llegar a alcanzar entre el 10 % y el 15 % del precio del inmueble. Así que, en total, necesitarás contar con unos ahorros de entre el 30 % y el 35 % de lo que te cueste la casa.

    Es imprescindible contar con ingresos elevados y estables

    Otro requisito fundamental que hay que reunir para poder contratar un préstamo hipotecario es disponer de unos ingresos estables, regulares y relativamente elevados. Por tanto, es mejor que no te plantees comprar un inmueble si no tienes un empleo fijo. Y no llevas unos años llevando a cabo tu actividad profesional. También es importante que no tengas muchos créditos pendientes. Se trata de evitar posibles sobreendeudamientos.

    En ese sentido, desde el Banco de España aconsejan no destinar más del 35 % de los ingresos mensuales netos al pago de las deudas financieras. Por ejemplo, si cobras 1.500 euros, las cuotas de tu hipoteca y del resto de tus préstamos no deberían sumar más de 525 euros. En caso de no cumplir este requisito, es muy probable que ningún banco quiera darte una hipoteca.

    Cuidado con el Euríbor

    Finalmente, debes tener en cuenta que el bajo precio de las hipotecas se debe, sobre todo, a que el euríbor cotiza en su mínimo histórico. Una subida del índice provocaría un encarecimiento de las cuotas mensuales. Así que tienes que calcular si podrías pagar las mensualidades en el caso de que el euríbor a 12 meses registrara unos valores de entre el 2 % y el 3 %. Es su media histórica.

    Existe, sin embargo, una manera de evitar los vaivenes del Euríbor. Firmar una hipoteca fija. El interés de estos préstamos se mantiene siempre constante, por lo que sus cuotas nunca cambian. Además, los bancos ofrecen actualmente unos tipos de alrededor del 2 %. Así que puede ser un buen momento para contratar uno de estos productos. Eso sí, debes tener presente que, en este caso, las cuotas serán algo más altas. Pues el interés de las hipotecas fijas es, de momento, un poco más alto que el de las variables.